Het verhuren van een vakantiewoning in Duitsland kan een aantrekkelijke manier zijn om rendement te maken. Duitsland trekt jaarlijks veel toeristen en ook de Duitsers zelf gaan veel op vakantie.
Als je een vakantiewoning wilt kopen in Duitsland om te verhuren, lees dan eerst het volgende artikel:
Kopenvakantiehuis – Vakantiehuis in Duitsland kopen
Huurbescherming
De huurbescherming is vergelijkbaar met die in Nederland. Dit betekent dat je een huur voor onbepaalde tijd maar om een beperkt aantal redenen kunt opzeggen. Belangrijk dus om goed schriftelijk vast te leggen dat het gaat om recreatieve huur voor een (korte) bepaalde tijd.
Verhuren in Duitsland en belastingen
Inkomstenbelasting
Nederland en Duitsland hebben een belastingverdrag gesloten om te voorkomen dat je dubbel belasting betaalt. Een woning wordt belast in het land waar deze staat. In Duitsland betekent dit dat je inkomstenbelasting betaalt over het huurinkomsten. De kosten kun je dan van de huurinkomsten aftrekken. Bijvoorbeeld de rente van een financiering en de afschrijving op de vakantiewoning en de inventaris.
Er is een belastingvrij bedrag van EUR 9.408 (2020). Daarboven betaal je progressief belasting, tussen de 14 en de 45%. Bedragen en percentages kunnen ieder jaar worden aangepast.
Daarnaast is er een solidariteitsbijdrage. Die is ingevoerd om de wederopbouw van de gebieden van voormalig Oost-Duitsland te betalen. De solidariteitsbijdrage is 5,5% van de verschuldigde inkomstenbelasting. Dus niet van het belastbaar inkomen. Bij een inkomen tot EUR 19.000 geldt een vrijstelling voor deze bijdrage.
Overigens moet je de Duitse vakantiewoning wel in box 3 aangeven in je Nederlandse belastingaangifte. Maar dan krijg je meteen een correctie, zodat je in Nederland geen belasting hoeft te betalen.
Onroerend goed belasting
De onroerend goed belasting betaal je per kwartaal aan de gemeente. Er zijn lokale verschillen maar je kunt gemiddeld rekenen op een tarief van rond de 10%.
Omzetbelasting
Je kunt net als in Nederland BTW-ondernemer worden. Bij kortdurende verhuur van minder dan 6 maanden is de omzetbelasting 7%. Als de huur langer loopt dan is het 19%. De omzetbelasting die je betaalt over de aanschaf van de woning en inventaris kun je dan aftrekken. Als je binnen 10 jaar de vakantiewoning verkoopt of zelf gaat gebruiken, moet je een deel van die omzetbelasting weer terugbetalen. Dit is vergelijkbaar met de Nederlandse regeling.
Toeristenbelasting
Ook in Duitsland is toeristenbelasting verschuldigd. Als verhuurder breng je deze normaal gesproken in rekening bij de huurders. En betaal je de toeristenbelasting ook aan de overheid.
Belasting waardestijging
Als je de vakantiewoning binnen 10 jaar weer verkoopt, dan moet je belasting betalen over een (eventuele) waardestijging.
Overdrachtsbelasting
Bij aankoop betaal je gemiddeld 3,5% overdrachtsbelasting. Dit percentage kan verschillen afhankelijk van de deelstaat en kan oplopen tot 5%. In Berlijn betaal je bijvoorbeeld 4,5%.
Zelf verhuren vakantiewoning of huurbemiddeling
Je kunt je vakantiewoning zelf verhuren of je kunt een bemiddelaar inschakelen. Er zijn verschillende websites waarop je je vakantiewoning te huur kunt aanbieden. Aangezien het om een vakantiewoning gaat kun je de vakantiewoning aanbieden in het land waar je zelf wilt. Dus je kunt je Duitse vakantiewoning bijvoorbeeld aanbieden op een Nederlandse verhuursite.
Een vakantiewoning in Duitsland kan een aantrekkelijke belegging zijn. En een aantrekkelijke plek om zelf je vakanties te vieren. Er gelden echter wel wat andere regels dan in Nederland. Laat je daarom goed informeren door fiscaal en juridisch adviseurs die op de hoogte zijn van de Duitse regels.
