Voor de financiering van je vakantiewoning in Nederland zijn er een aantal mogelijkheden. Bijvoorbeeld een hypotheek op je vakantiewoning, een verhoging van de hypotheek op je eigen huis of een persoonlijke lening. Wat zijn de voor- en nadelen en waar moet je rekening mee houden?
Hypotheek op je vakantiewoning
Je kunt een hypotheek nemen op je vakantiewoning. In de volksmond wordt met “hypotheek” vaak de geldlening bedoeld die je afsluit om een huis te kopen. Maar het recht van hypotheek is eigenlijk het zekerheidsrecht dat je bij de notaris vestigt op je vakantiewoning. Dit recht geeft een extra zekerheid aan je geldverstrekker. Met dit recht van hypotheek kan de bank je woning uiteindelijk verkopen als je de lening niet meer betaalt. Dit gebeurt pas als je een tijd lang niet betaalt, en natuurlijk niet als je een keer 1 maand betalingsachterstand hebt.
Daarnaast kan de bank je vakantiewoning verkopen als je failliet gaat. Of als je een schuldeiser hebt die beslag legt op je vakantiewoning en je huis wil verkopen.
Verkoop van je vakantiewoning
Als de bank je woning verkoopt, wordt de verkoopopbrengst afbetaald op de lening. Als de lening dan is afgelost en er blijft nog iets over van de verkoopopbrengst, dan ontvang je dat bedrag. Maar als de verkoopopbrengst niet voldoende is om de lening af te lossen, dan blijf je de rest van de schuld houden en moet je die nog afbetalen.
Als je je woning zelf verkoopt, zul je natuurlijk ook de lening aan de bank moeten terugbetalen. De bank stuurt een aflosnota aan de notaris. En geeft alleen toestemming voor het doorhalen van het recht van hypotheek als het bedrag van de aflosnota is betaald. Je kunt de woning alleen overdragen aan de koper als er geen recht van hypotheek meer op rust. Je kunt de woning dus niet verkopen zonder toestemming van de bank.
De rente van een hypotheek is vaak lager dan de rente van een gewone lening. De geldverstrekker heeft namelijk een extra zekerheid, waardoor het risico kleiner is dat de lening niet wordt terugbetaald. Minder risico betekent vaak een lagere rente.
Risico-opslagen bij financiering van je vakantiewoning in Nederland
Vaak is de hypotheekrente opgebouwd uit een basisrente en risico-opslagen. De risico-opslagen zijn onder meer afhankelijk van de verhouding tussen de lening en de waarde van je woning.
Stel je lening is EUR 200.000 en de waarde van de woning ook EUR 200.000. Dan is de lening dus 100% van de woningwaarde. Als de lening EUR 100.000 zou zijn, dan is de lening 50% van de woningwaarde. Stel de bank moet de vakantiewoning verkopen bij een betalingsachterstand. Dan wil de bank graag zoveel mogelijk zekerheid dat de lening wordt terugbetaald. Als de woningwaarde daalt met 10%, dan heeft de bank in het eerste voorbeeld een tekort van EUR 20.000 (10% van EUR 200.000 lening). In het tweede voorbeeld is de verkoopopbrengst ruim voldoende om de lening terug te betalen. De waarde van de woning is immers EUR 180.000 (EUR 200.000 – 10%) en de lening is EUR 100.000.
Hoe hoger de verhouding tussen de lening en de woningwaarde, hoe groter dus het risico voor de bank. Om dat risico af te dekken rekent de bank een hogere rente als de verhouding 100% is dan wanneer de verhouding bijvoorbeeld 50% is. Die hogere rente is de risico-opslag. Vaak worden er verschillende risico-opslagen gebruikt voor verschillende verhoudingen. Dus bijvoorbeeld 0,1% risico-opslag bij een verhouding tussen 60% en 70%. En 0,1% risico-opslag extra bij een verhouding tussen 70% en 80%. Enzovoort.
Verlagen risico-opslag financiering vakantiewoning
Dat betekent ook dat de risico-opslag verlaagd kan worden als de woningwaarde stijgt. Of als je aflost op de lening. Dan wordt de verhouding lening / woningwaarde immers lager. Soms verlaagt de bank de risico-oplag automatisch en soms moet je daarvoor zelf actie ondernemen. Bijvoorbeeld door het aanleveren van een taxatierapport waaruit een hogere woningwaarde blijkt.
Hypotheek op je eigen woonhuis
Er is een andere mogelijkheid voor de financiering van je vakantiewoning in Nederland. Je kunt de hypotheek op je eigen woonhuis verhogen om een vakantiewoning te kopen. Je kunt dit aanvragen bij je geldverstrekker als de waarde van je eigen huis hoger is dan je hypotheek (de geldlening). De rente is dan vaak lager dan bij een hypotheek op je vakantiewoning. Bij een hypotheek op een vakantiewoning werken geldverstrekkers vaak met extra risico-opslagen. Dus nog boven op de risico-opslagen voor de verhouding lening / woningwaarde. Zeker als je een vakantiewoning verhuurt, wordt dit gezien als een extra risico. De gedachte is dat een huurder wellicht net wat onzorgvuldiger met de woning omgaat dan een eigenaar, waardoor het huis minder waard kan worden.
Voordeel voor een bank van een vakantiewoning tegenover een gewone huurwoning is wel dat het om kortdurende huur gaat. Als je een beleggingspand verhuurt en de huurder heeft huurbescherming, dan kan de bank bij wanbetaling de woning alleen verkopen terwijl het verhuurd is. Dan levert het huis minder op. Bij kortdurende huur heb je dit probleem niet. Dan wacht je totdat de huurperiode is afgelopen en verkoop je dan de woning.
Financiering van je vakantiewoning met een persoonlijke lening
Voor de financiering van je vakantiewoning kun je ook een persoonlijke lening afsluiten. Dan heeft de geldverstrekker geen recht van hypotheek. Dus minder zekerheid en meer risico. En dus betaal je vaak een hogere rente. Ook kun je vaak een minder hoog bedrag lenen. Een persoonlijke lening kan een optie zijn als je de lening snel weer wilt aflossen.
Stel bijvoorbeeld dat je bij de koop van een nieuwe vakantiewoning de BTW terug ontvangt. Dan moet je de periode overbruggen vanaf het moment van koop totdat je de teruggave van de Belastingdienst ontvangt. Dat is waarschijnlijk een periode van een aantal maanden. Stel je wilt die BTW financieren. Dat zou kunnen met een persoonlijke lening. Je hoeft dan ook geen recht van hypotheek te vestigen op je vakantiewoning en dat kan notariskosten schelen.
Vergelijking financieringen vakantiewoning in Nederland
Als je de verschillende financieringen vergelijkt, dan vallen een aantal zaken op. Een hypotheek op je eigen woonhuis zal vaak een lagere rente hebben dan een hypotheek op je vakantiewoning. En de rente van een hypotheek op je vakantiewoning zal normaal gesproken weer lager zijn dan een persoonlijke lening. Je moet dan wel appels met appels vergelijken. Deze vergelijking gaat alleen op als je de rentes op 1 bepaalde datum vergelijkt. Op verschillende momenten kunnen de rentes immers afwijken. Stel je sluit een hypotheek op je eigen huis met een rentevaste periode van 10 jaar met 5% rente. Drie jaar later is de marktrente flink gedaald. Dan kan het best zijn dat de rente op een persoonlijke lening op dat moment 4% is. Lager dus dan de rente op de hypotheek van je huis.
Voor een hypotheek moet er naast de akte voor eigendomsoverdracht een hypotheekakte passeren bij de notaris. Voor een persoonlijke lening hoeft dit niet. Je hebt dus minder notariskosten.
Rente en kosten zijn een belangrijk onderdeel van een lening, maar kijk zeker ook naar de andere voorwaarden. Hoeveel kun je bijvoorbeeld ieder jaar extra aflossen zonder dat je een boete betaalt? Hoe gaat de bank om met de risico-opslagen? Welke voorwaarden gelden als je de woning verkoopt? Wanneer kan de bank je lening opeisen? En wanneer kan de bank je woning verkopen?
Hefboomwerking
Als je je vakantiewoning niet (helemaal) met eigen geld betaalt en (voor een deel) financiert, kan er sprake zijn van een hefboomwerking. Daardoor kan je rendement op het eigen geld dat je investeert hoger zijn. Lees meer hierover in het volgende artikel:
Kopenvakantiehuis – Kopen met een financiering, met eigen geld, of beiden?
Financieel advies over de financiering van je vakantiehuis
Welke financieringsvorm het beste past voor de financiering van je vakantiewoning, is van veel verschillende factoren afhankelijk. Bijvoorbeeld hoeveel risico je wilt nemen. Wil je een langere rentevaste periode of juist korter? Niet alleen de rente en kosten zijn van belang. Kijk ook goed naar de overige voorwaarden. Vraag daarom advies aan een financieel adviseur om te kijken wat voor jou de mogelijkheden zijn!
